Cek Legalitas Rumah Sebelum Membeli: SHM, HGB, PBG, PPJB, AJB, dan Pajaknya

Masalah dokumen jarang terlihat saat survei. Rumahnya terang, tamannya rapi, harganya cocok. Namun sertifikat yang masih atas nama orang lain, HGB yang hampir habis, atau bangunan yang tidak sesuai izin baru ketahuan setelah uang tanda jadi berpindah tangan. Pada titik itu, setiap perbaikan memakan waktu dan biaya.

Panduan ini menyusun pengecekan legalitas rumah sebagai alur berurutan: sertifikat, izin bangunan, akta, lalu pajak dan biaya, dengan contoh hitungan untuk transaksi di Jakarta. Isinya informasi umum berdasarkan peraturan yang berlaku saat ditulis, bukan nasihat hukum. Untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan PPAT atau notaris.

1. Sertifikat: pastikan jenis hak dan pemiliknya

SHM atau HGB?

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960), hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Buktinya adalah Sertifikat Hak Milik (SHM), dan hak ini tidak memiliki jangka waktu.

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu. Menurut Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. HGB di atas tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB.

HGB tidak berarti buruk. Yang penting, Anda tahu tanggal berakhirnya dan memperhitungkan waktu serta biaya pengurusan perpanjangan atau perubahan haknya bersama PPAT sebelum harga disepakati.

Cocokkan isi sertifikat dengan kenyataan

• Nama pemegang hak sama dengan penjual. Bila pemiliknya sudah meninggal, urusan waris perlu selesai lebih dulu dan seluruh ahli waris ikut menyetujui penjualan.
• Bila penjual sudah menikah, tanyakan apakah rumah itu harta bersama. Atas harta bersama, suami atau istri bertindak dengan persetujuan kedua pihak (Pasal 36 ayat 1 UU Nomor 1 Tahun 1974), kecuali diatur lain dalam perjanjian perkawinan.
• Luas dan batas tanah di sertifikat sesuai dengan kondisi lapangan.
• Alamat dan kelurahan sesuai dengan SPPT PBB.
• Tidak ada catatan sita, blokir, atau hak tanggungan yang belum diroya.

Sebelum membuat akta, PPAT melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan untuk memastikan datanya sesuai dengan catatan resmi. Inilah jawaban paling kuat atas pertanyaan “bagaimana memastikan sertifikat asli”. Sertifikat kini juga mulai diterbitkan dalam bentuk elektronik berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023, dan pengecekannya tetap melalui kanal resmi pertanahan.

2. Izin bangunan: IMB lama, PBG baru

PP Nomor 16 Tahun 2021 mengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), yang diajukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). IMB yang sudah terbit tetap berlaku sampai berakhirnya izin tersebut. Yang perlu Anda cek:

• Ada IMB atau PBG untuk bangunan tersebut.
• Jumlah lantai dan luas bangunan di izin sesuai dengan yang berdiri. Tambahan lantai atau rooftop yang tidak tercantum perlu dibicarakan sejak awal.
• Fungsi bangunan. Rumah tinggal yang akan dipakai untuk usaha atau kos perlu disesuaikan dengan zonasi dan izinnya.

3. PPJB dan AJB: pengikatan dan peralihan

Dua akta ini sering tertukar. PPJB mengikat penjual dan pembeli untuk melakukan jual beli di kemudian hari, sedangkan AJB adalah akta yang memindahkan haknya.

• PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dibuat ketika syarat jual beli belum lengkap, misalnya pembayaran masih bertahap, sertifikat sedang dipecah, atau rumah masih dibangun. PPJB belum memindahkan hak atas tanah, tetapi di Jakarta BPHTB sudah terutang sejak PPJB ditandatangani (lihat bagian pajak). Untuk rumah yang dipasarkan pengembang selama pembangunan, PPJB dibuat setelah ada kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen (Pasal 42 UU Nomor 1 Tahun 2011 beserta perubahannya, dan PP Nomor 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah PP Nomor 12 Tahun 2021).
• AJB (Akta Jual Beli) dibuat oleh PPAT. Peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan bila dibuktikan dengan akta PPAT (Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997). Setelah AJB, sertifikat dibalik nama ke pembeli.

Hindari melunasi pembayaran hanya dengan kuitansi atau surat di bawah tangan. Bila pembayaran bertahap, pastikan PPJB mengatur jadwal, sanksi, dan syarat pembatalan dengan jelas.

4. Pajak dan biaya: siapa membayar apa

BPHTB untuk pembeli

Pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB). Rumusnya: nilai perolehan objek pajak dikurangi NPOPTKP, lalu dikali tarif. Nilai perolehan adalah harga transaksi; bila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai NJOP. Di Jakarta, berdasarkan Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 dan pengumuman Bapenda DKI, tarif BPHTB 5 persen dan NPOPTKP Rp250 juta untuk perolehan hak pertama di Jakarta. Untuk perolehan kedua dan seterusnya, NPOPTKP tidak diberikan.

Perhatikan juga waktunya. Untuk jual beli, BPHTB di Jakarta terutang sejak tanggal PPJB dibuat dan ditandatangani (Pasal 41 ayat 2 huruf a Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024). Jadi, bila transaksi Anda dimulai dengan PPJB, siapkan dana BPHTB sejak tahap itu, bukan menunggu AJB.

Satu kendala praktik: NPOPTKP bisa tidak muncul di sistem bila Anda pernah mengajukan permohonan BPHTB lewat PPAT lain dan permohonan itu masih aktif. Bapenda DKI meminta permohonan lama dibatalkan dulu melalui unit pelayanan pajak daerah, dan menyarankan hanya ada satu permohonan BPHTB yang aktif untuk satu transaksi.

PPh final untuk penjual

Penjual membayar Pajak Penghasilan final sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan (PP Nomor 34 Tahun 2016). Tarif berbeda berlaku untuk kondisi tertentu, misalnya rumah sederhana yang dijual pengembang. PPAT wajib meminta bukti bayar BPHTB dan PPh sebelum AJB ditandatangani (Pasal 60 ayat 1a PP Nomor 35 Tahun 2023 dan Pasal 3 ayat 5 PP Nomor 34 Tahun 2016).

Jasa PPAT dan biaya lain

Uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, dibatasi secara bertingkat menurut nilai transaksi (Pasal 1 ayat 4 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021): paling banyak 1 persen untuk nilai sampai Rp500 juta, 0,75 persen untuk di atas Rp500 juta sampai Rp1 miliar, 0,5 persen untuk di atas Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar, dan 0,25 persen untuk di atas Rp2,5 miliar. Selain itu ada biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan sesuai tarif penerimaan negara bukan pajak yang berlaku, serta biaya KPR bila Anda memakai pembiayaan bank. Mintalah rincian tertulis di awal dan sepakati siapa menanggung apa.

Rumah baru dari pengembang: PPN

Pembelian rumah baru dari pengembang dikenai PPN. Selama 2026, pemerintah menanggung PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru siap huni dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar. Syaratnya antara lain satu orang untuk satu unit, rumah sudah memiliki kode identitas rumah, dan diserahkan pertama kali oleh pengembang (PMK Nomor 90 Tahun 2025). Rumah seken tidak termasuk.

Contoh hitungan di Jakarta

Misalkan Anda membeli rumah seken di Jakarta seharga Rp3 miliar, harga ini lebih tinggi dari NJOP, dan ini perolehan hak pertama Anda di Jakarta.

Angka di atas adalah ilustrasi. Nilai akhirnya mengikuti hasil validasi Bapenda dan kantor pajak, serta kesepakatan dengan PPAT.

Daftar periksa legalitas sebelum transaksi

1. Salinan sertifikat (SHM atau HGB), dengan nama pemilik sesuai KTP penjual.
2. Bila HGB: tanggal berakhir hak dan rencana perpanjangan atau perubahan haknya.
3. Hasil pengecekan sertifikat oleh PPAT di Kantor Pertanahan: bebas sita, blokir, dan sengketa.
4. Bukti roya bila rumah pernah dijaminkan ke bank.
5. IMB atau PBG yang sesuai dengan bangunan.
6. SPPT dan bukti lunas PBB beberapa tahun terakhir.
7. Dokumen penjual: KTP, KK, akta nikah dan persetujuan pasangan; bila waris, surat keterangan waris dan persetujuan seluruh ahli waris.
8. Zonasi kavling bila rumah akan dipakai untuk usaha atau kos.
9. Rincian biaya tertulis: BPHTB, PPh, jasa PPAT, pendaftaran, dan biaya KPR, termasuk kapan BPHTB harus dibayar.
10. Bila membeli dari pengembang: PPJB yang memenuhi syarat dan jadwal AJB yang jelas.

Pertanyaan yang sering diajukan

Mana yang lebih aman, SHM atau HGB?

SHM tidak memiliki jangka waktu, sehingga lebih sederhana untuk jangka panjang. HGB tetap sah dan dapat dijadikan jaminan KPR, asalkan Anda memperhatikan sisa masa berlakunya dan rencana perpanjangannya.

Apakah rumah tanpa IMB atau PBG boleh dibeli?

Jual belinya bisa saja terjadi, tetapi risikonya berpindah kepada Anda: pengurusan izin di kemudian hari, potensi sanksi administratif, dan bank dapat meminta dokumen izin saat pengajuan KPR. Sepakati dengan penjual siapa yang mengurus dan menanggung biayanya sebelum harga disepakati.

Apakah PPJB cukup untuk membuktikan kepemilikan?

Tidak. PPJB mengikat penjual dan pembeli, tetapi peralihan hak baru terjadi dan dapat didaftarkan melalui AJB yang dibuat PPAT.

Berapa BPHTB untuk rumah pertama di Jakarta?

BPHTB dihitung 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP Rp250 juta untuk perolehan hak pertama di Jakarta. Untuk perolehan berikutnya, pengurangan itu tidak diberikan.

Transaksi tenang dimulai dari dokumen yang rapi

Sebelum menjadwalkan survei, tanyakan kepada agen Kemang 1 Property dokumen apa saja yang sudah tersedia untuk unit yang Anda minati, supaya pengecekan bisa dimulai lebih awal. Lihat unit di halaman properti dijual, hitung cicilan di simulasi KPR, atau bila Anda pemilik yang ingin menjual, mulai dari halaman titip properti.