Menyewa Rumah di Jakarta: Yang Wajib Dicek di Perjanjian Sewa

Uang jaminan yang tidak kembali, pompa air rusak yang tidak jelas siapa harus mengganti, atau rumah yang tiba-tiba dijual pemiliknya di tengah masa sewa. Masalah seperti ini umumnya bisa dicegah dengan perjanjian sewa yang ditulis lengkap sejak awal.

Panduan ini merangkum butir yang perlu dicek dalam perjanjian sewa rumah di Jakarta, bagi penyewa maupun pemilik, beserta dasar aturannya. Isinya informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk sewa bernilai besar atau berjangka panjang, pertimbangkan meminta notaris atau konsultan hukum meninjaunya.

Dasar aturannya, singkat

Sewa-menyewa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mulai Pasal 1548: satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan harga yang disepakati. Khusus rumah, Pasal 28 PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan penghunian oleh bukan pemilik hanya sah dengan persetujuan atau izin pemilik, dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis, dan perjanjian itu paling sedikit memuat hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, besarnya harga sewa, serta kondisi keadaan kahar (force majeure).

Anda mungkin menemukan tulisan yang masih merujuk PP Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. Aturan itu sudah dicabut oleh PP Nomor 14 Tahun 2016.

1. Para pihak dan objek sewa

• Pastikan yang menyewakan berhak. Cocokkan nama di sertifikat atau SPPT PBB dengan KTP pemilik. Bila pemilik diwakili, minta surat kuasa tertulis.
• Pastikan rumah tidak sedang bersengketa. Rumah yang sedang dalam sengketa tidak dapat disewakan (Pasal 28 ayat 6 PP Nomor 14 Tahun 2016). Tanyakan statusnya kepada pemilik dan cantumkan pernyataannya di perjanjian.
• Harta bersama. Bila rumah merupakan harta bersama suami istri, tindakan atas harta itu dilakukan dengan persetujuan kedua pihak (Pasal 36 ayat 1 UU Nomor 1 Tahun 1974). Mintalah pasangan pemilik ikut menandatangani atau memberi persetujuan tertulis.
• Rinci objeknya. Alamat lengkap, luas, jumlah kamar, carport, daya listrik, sumber air, serta daftar perabot dan peralatan yang ikut disewakan.

2. Jangka waktu, perpanjangan, dan penghentian

Sewa yang dibuat tertulis berakhir dengan sendirinya saat jangka waktunya habis (Pasal 1570 KUHPerdata), sedangkan sewa lisan baru berakhir setelah ada pemberitahuan dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571). Karena itu, tuliskan:

• tanggal mulai dan tanggal berakhir;
• opsi perpanjangan, batas waktu pemberitahuan, dan cara menentukan harga sewa baru;
• syarat penghentian lebih awal oleh masing-masing pihak, termasuk denda dan perlakuan atas uang sewa yang sudah dibayar di muka;
• apa yang terjadi bila rumah dijual. Menurut Pasal 1576 KUHPerdata, penjualan rumah tidak memutuskan sewa yang sudah dibuat sebelumnya, kecuali hal itu diperjanjikan saat menyewakan. Bila pemilik ingin leluasa menjual, klausulnya harus jelas dan adil bagi penyewa.

3. Harga sewa, cara bayar, dan pajak

Tuliskan besar sewa, jadwal pembayaran, rekening tujuan, dan apa saja yang sudah termasuk: iuran lingkungan atau pengelolaan, keamanan, sampah, internet, serta PBB. Bila sewa dibayar di muka untuk setahun atau lebih, cantumkan perhitungan pengembalian bila sewa berakhir lebih cepat bukan karena kesalahan penyewa.

Soal pajak, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan (PP Nomor 34 Tahun 2017). Bila penyewa adalah pemotong pajak, misalnya badan usaha dalam negeri, penyewa memotong PPh itu dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Bila penyewa perorangan yang bukan pemotong pajak, pemilik menyetorkannya sendiri. Tuliskan apakah harga sewa sudah termasuk PPh, supaya tidak ada salah paham saat pembayaran.

Perjanjian sewa termasuk dokumen yang dikenai bea meterai Rp10.000 (UU Nomor 10 Tahun 2020).

4. Uang jaminan (deposit)

Besar dan aturan uang jaminan sewa rumah ditentukan oleh kesepakatan, sehingga rinciannya perlu tertulis:

• besar uang jaminan dan kapan dibayar;
• untuk apa uang itu boleh dipakai, misalnya kerusakan di luar pemakaian wajar atau tagihan yang belum dibayar;
• batas waktu pengembaliannya setelah serah terima keluar, dan cara menghitung potongan berdasarkan berita acara;
• boleh tidaknya uang jaminan dipakai sebagai pembayaran sewa terakhir. Tuliskan dengan tegas.

5. Perawatan dan perbaikan

KUHPerdata membagi kewajiban dasar kedua pihak. Pemilik wajib menyerahkan rumah, memeliharanya agar dapat dipakai sesuai tujuan, dan memberi penyewa kenikmatan yang tenteram (Pasal 1550), serta menyerahkan rumah dalam keadaan terpelihara dan melakukan perbaikan yang perlu selama masa sewa (Pasal 1551). Penyewa wajib memakai rumah sebagai bapak rumah tangga yang baik dan membayar sewa tepat waktu (Pasal 1560). Bila tidak diperjanjikan lain, perbaikan kecil sehari-hari ditanggung penyewa (Pasal 1583), dan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa kecuali dapat membuktikan kerusakan itu terjadi bukan karena kesalahannya (Pasal 1564).

Agar tidak ada tafsir berbeda, buat daftar contoh pembagiannya:

Atur juga perubahan bangunan dan sewa ulang. Tanpa izin pemilik, penyewa tidak boleh menyalahgunakan barang sewaan atau mengalihkan sewanya kepada orang lain. Namun, penyewa yang menghuni sendiri rumahnya boleh menyewakan sebagian kepada orang lain atas tanggungannya sendiri, kecuali hal itu dilarang dalam perjanjian (Pasal 1559 KUHPerdata). Bila Anda pemilik dan tidak menginginkannya, tuliskan larangannya, termasuk larangan mengubah bangunan tanpa izin tertulis.

6. Serah terima masuk dan keluar

Buat berita acara serah terima yang ditandatangani kedua pihak, dilengkapi foto atau video bertanggal. Isinya:

• kondisi setiap ruangan, dinding, lantai, plafon, dan perabot;
• angka meteran listrik, air, dan gas;
• jumlah kunci, kartu akses, dan remote;
• daftar inventaris beserta kondisinya.

Saat keluar, lakukan pemeriksaan dengan daftar yang sama. Perbandingan dua berita acara inilah dasar paling adil untuk menghitung potongan uang jaminan.

Daftar periksa sebelum tanda tangan

1. Identitas dan hak pemilik sudah dicocokkan dengan dokumen.
2. Rumah tidak sedang bersengketa.
3. Persetujuan pasangan pemilik, bila rumah harta bersama.
4. Objek sewa dan inventaris dirinci.
5. Jangka waktu, perpanjangan, penghentian, dan klausul bila rumah dijual.
6. Harga, jadwal bayar, komponen yang termasuk, dan perlakuan PPh.
7. Uang jaminan: besar, penggunaan, dan batas waktu pengembalian.
8. Pembagian perawatan dan perbaikan.
9. Aturan perubahan bangunan dan sewa ulang.
10. Keadaan kahar dan berita acara serah terima masuk.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian sewa rumah harus dibuat di notaris?

Aturan perumahan mensyaratkan perjanjian tertulis, bukan akta notaris. Akta notaris bisa dipilih untuk sewa bernilai besar atau berjangka panjang karena kekuatan pembuktiannya lebih kuat.

Siapa yang membayar pajak sewa?

PPh final 10 persen adalah pajak atas penghasilan pemilik. Bila penyewa adalah pemotong pajak, penyewa memotong dan menyetorkannya; bila tidak, pemilik menyetor sendiri.

Bila rumah dijual saat masih disewa, apakah penyewa harus pindah?

Tidak otomatis. Penjualan tidak memutuskan sewa yang sudah ada, kecuali hal itu diperjanjikan saat sewa dibuat (Pasal 1576 KUHPerdata).

Bagaimana bila uang jaminan tidak dikembalikan?

Rujuk perjanjian dan berita acara serah terima. Bila musyawarah buntu, sengketa perdata dapat dibawa ke pengadilan negeri. Karena itu, dokumentasi sejak hari pertama sangat penting.

Cari hunian sewa atau titipkan rumah Anda

Bila Anda masih menimbang kawasan, baca panduan memilih kawasan hunian di Jakarta Selatan, lalu sampaikan kebutuhan Anda kepada agen Kemang 1 Property lewat halaman hubungi kami. Pemilik yang ingin menyewakan rumahnya bisa memulai dari halaman titip properti; kami membantu memasarkan, mengatur kunjungan, dan mendampingi proses sampai serah terima kunci.