Biaya Membeli Rumah di Jakarta di Luar Harga Rumah: Pajak, PPAT, Balik Nama, dan Biaya KPR

Banyak pembeli menghitung uang muka dengan sangat teliti, lalu baru tahu di meja PPAT bahwa masih ada pajak, jasa akta, biaya pendaftaran, dan biaya bank yang harus dibayar sebelum kunci diserahkan. Jumlahnya tidak kecil. Pada contoh hitungan di bawah, biaya di luar harga rumah mencapai sekitar 5,9 persen dari harga, dan itu belum termasuk premi asuransi serta jasa notaris untuk akta kredit.

Panduan ini memetakan biaya membeli rumah di Jakarta: siapa yang menanggung, apa dasar aturannya, dan bagaimana menghitungnya. Isinya informasi umum berdasarkan peraturan yang berlaku saat ditulis, bukan nasihat hukum atau pajak. Nilai akhirnya selalu mengikuti hasil validasi instansi terkait dan rincian tertulis dari PPAT serta bank Anda.

Peta biaya: siapa membayar apa

Kewajiban BPHTB ada pada pembeli dan PPh final pada penjual. Komponen lain dibagi menurut kesepakatan, jadi tuliskan pembagiannya sejak awal.

1. Pajak: BPHTB, PPh, dan PPN

BPHTB untuk pembeli

Di Jakarta, tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) adalah 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP sebesar Rp250 juta hanya diberikan untuk perolehan hak pertama di Jakarta; untuk perolehan berikutnya tidak ada pengurangan. Nilai perolehan adalah harga transaksi, atau NJOP PBB bila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah.

Yang sering terlewat adalah waktunya. Untuk jual beli, BPHTB di Jakarta terutang sejak Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ditandatangani (Pasal 41 ayat 2 huruf a Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024). Bila transaksi Anda dimulai dengan PPJB, dana BPHTB perlu siap sejak tahap itu. Penjelasan lengkap tentang sertifikat, PPJB, dan AJB ada di panduan cek legalitas rumah sebelum membeli.

PPh final untuk penjual

Penjual membayar PPh final 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan (PP Nomor 34 Tahun 2016), dan PPAT wajib meminta bukti pembayarannya sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Meski bukan biaya pembeli, pajak ini memengaruhi harga terendah yang mau diterima penjual, jadi pahami posisinya saat menawar.

PPN untuk rumah baru dari pengembang

Rumah baru yang dibeli dari pengembang dikenai PPN. Selama 2026, pemerintah menanggung PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru siap huni dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, dengan syarat tertentu (PMK Nomor 90 Tahun 2025). Insentif ini tidak berlaku untuk rumah seken. Tanyakan kepada pengembang apakah unit Anda memenuhi syarat dan kapan serah terimanya, karena insentif ini punya masa berlaku.

2. Akta dan balik nama: lebih kecil dari yang sering dikira

Banyak tulisan menyebut biaya balik nama sertifikat bisa sampai 5 persen. Angka itu sebenarnya tarif BPHTB, bukan biaya balik nama. Biaya pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan adalah penerimaan negara bukan pajak (PNBP) yang diatur PP Nomor 128 Tahun 2015, dan besarnya jauh lebih kecil.

• Pengecekan sertifikat: Rp50.000 per sertifikat (Lampiran PP Nomor 128 Tahun 2015). Pengecekan ini dilakukan PPAT ke Kantor Pertanahan sebelum akta dibuat.
• Pendaftaran peralihan hak atau balik nama: rumusnya 1/1.000 dikali nilai tanah, ditambah Rp50.000. Nilai tanah mengacu pada peta zona nilai tanah, atau NJOP bila peta itu belum tersedia.
• Uang jasa PPAT: dibatasi bertingkat menurut nilai transaksi (Pasal 1 ayat 4 Permen ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021): paling banyak 1 persen untuk nilai sampai Rp500 juta, 0,75 persen di atas Rp500 juta sampai Rp1 miliar, 0,5 persen di atas Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar, dan 0,25 persen di atas Rp2,5 miliar. Ini batas atas, bukan tarif wajib.
• Bea meterai: Rp10.000 untuk setiap dokumen yang menjadi objek bea meterai, misalnya surat perjanjian (UU Nomor 10 Tahun 2020). Satu transaksi bisa memerlukan beberapa dokumen bermeterai.

Kisaran nilai tanah per zona bisa dilihat di portal BHUMI milik Kementerian ATR/BPN. Ingat, nilai zona itu perkiraan dan bukan harga pasar.

3. Biaya KPR: siapkan sebelum akad

Bila memakai KPR, ada kelompok biaya kedua yang dibayar kepada bank, perusahaan asuransi, dan notaris atau PPAT rekanan bank. Besarnya berbeda di setiap bank. Sebagai gambaran, ringkasan informasi produk dan layanan (RIPLAY) KPR sebuah bank swasta nasional, versi Juli 2024 yang masih dipublikasikan bank pada Oktober 2026, mencantumkan komponen berikut.

Hak tanggungan juga didaftarkan di Kantor Pertanahan dengan PNBP yang bertingkat menurut nilai hak tanggungan. Menurut Lampiran PP Nomor 128 Tahun 2015, tarifnya Rp50.000 per sertifikat untuk nilai sampai Rp250 juta, Rp200.000 untuk di atas Rp250 juta sampai Rp1 miliar, dan Rp2.500.000 untuk di atas Rp1 miliar sampai Rp10 miliar.

Biaya bank di atas hanya contoh. Sebelum memilih bank, mintalah RIPLAY versi personal yang memuat seluruh biaya untuk pengajuan Anda, lalu bandingkan antarbank. Hitung juga cicilannya di simulasi KPR.

Contoh hitungan: rumah seken Rp4 miliar dengan KPR

Misalkan Anda membeli rumah seken di Jakarta seharga Rp4 miliar, harga itu di atas NJOP, ini perolehan hak pertama Anda di Jakarta, dan Anda mengambil KPR dengan plafon Rp2,8 miliar sehingga uang mukanya Rp1,2 miliar. Nilai tanah menurut peta zona dimisalkan Rp3 miliar, dan nilai hak tanggungan berada di rentang di atas Rp1 miliar sampai Rp10 miliar. Biaya bank memakai contoh ketentuan di atas.

Jumlah itu sekitar 5,9 persen dari harga rumah, belum termasuk premi asuransi jiwa dan agunan, jasa notaris untuk akta kredit dan APHT, serta bea meterai. Jadi, selain uang muka Rp1,2 miliar, siapkan dana tunai lebih dari Rp234,9 juta. Bila ini bukan perolehan pertama Anda di Jakarta, BPHTB naik menjadi Rp200.000.000 karena NPOPTKP tidak diberikan. Di sisi penjual, PPh finalnya 2,5% × Rp4.000.000.000 = Rp100.000.000.

Angka di atas adalah ilustrasi. Nilai akhirnya mengikuti validasi Bapenda, kantor pajak, Kantor Pertanahan, rincian bank, dan kesepakatan dengan PPAT.

Cara menghindari kejutan biaya

1. Minta rincian tertulis dari PPAT sebelum tanda jadi atau PPJB, termasuk siapa menanggung setiap komponen.
2. Pastikan status NPOPTKP Anda. Bila pernah mengajukan permohonan BPHTB lewat PPAT lain dan permohonan itu masih aktif, NPOPTKP bisa tidak muncul di sistem sampai permohonan lama dibatalkan.
3. Bandingkan RIPLAY personal dari dua atau tiga bank, bukan hanya suku bunganya. Perhatikan juga biaya pelunasan dipercepat.
4. Siapkan dana BPHTB sejak PPJB, bukan menunggu AJB.
5. Minta dokumen PBB penjual sejak awal. Untuk rumah seken, bank juga meminta dokumen PBB sebagai bagian dari dokumen agunan.
6. Sisihkan cadangan untuk biaya yang baru pasti di akhir: premi asuransi, jasa notaris bank, meterai, dan biaya pindahan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa biaya balik nama sertifikat rumah?

PNBP pendaftaran peralihan hak dihitung 1/1.000 dari nilai tanah ditambah Rp50.000, sesuai PP Nomor 128 Tahun 2015. Angka 5 persen yang sering disebut adalah tarif BPHTB di Jakarta, yaitu pajak yang terpisah.

Apakah biaya appraisal dikembalikan bila KPR ditolak?

Tergantung bank. Pada contoh RIPLAY yang kami kutip, biaya appraisal untuk properti bekas dibayar sebelum penilaian dan tidak dapat dikembalikan dengan alasan apa pun, termasuk bila kredit tidak disetujui.

Apakah pembeli rumah baru dari pengembang tetap membayar BPHTB?

Ya. BPHTB dikenakan atas perolehan hak, baik dari pengembang maupun dari perorangan. Rumah baru dari pengembang juga dikenai PPN, dengan insentif PPN ditanggung pemerintah selama 2026 bagi unit yang memenuhi syarat.

Siapa yang membayar uang jasa PPAT?

Pembagiannya mengikuti kesepakatan pembeli dan penjual. Yang dibatasi peraturan adalah besarnya, yaitu batas atas bertingkat menurut nilai transaksi.

Susun anggaran sebelum menawar

Sebelum menawar, tanyakan perkiraan biaya untuk unit yang Anda minati kepada agen kami di Kemang 1 Property, dari pajak sampai biaya KPR, supaya keputusan Anda bertumpu pada angka yang lengkap. Lihat pilihan unit di halaman properti dijual atau hubungi kami untuk menjadwalkan survei.